Abnahme am Bau: Wirkungen, Formen und häufige Fehler

Was ist die Abnahme?

Die Abnahme ist die Erklärung des Auftraggebers, dass er das fertiggestellte Werk als im Wesentlichen vertragsgemäß anerkennt und entgegennimmt. Sie ist in § 640 BGB geregelt und nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs der „Dreh- und Angelpunkt des Werkvertragsrechts„.

Ohne Abnahme läuft beim Bauvertrag praktisch nichts: Die Schlussrechnung wird nicht fällig, die Gewährleistungsfrist beginnt nicht zu laufen, und der Auftragnehmer trägt weiterhin das Risiko für zufällige Beschädigungen am Werk. Deshalb sollte es das erklärte Ziel jedes Auftragnehmers sein, für jedes Bauvorhaben eine schriftliche Abnahme in Händen zu halten.

Die vier Wirkungen der Abnahme

Mit der Abnahme treten gleichzeitig vier Rechtsfolgen ein:

1. Vergütung wird fällig. Erst mit Abnahme kann der Auftragnehmer die Schlussrechnung stellen und hat Anspruch auf Zahlung (§ 641 BGB). Vor der Abnahme können nur Abschlagszahlungen verlangt werden.

2. Gewährleistungsfrist beginnt. Ab Abnahme läuft die Verjährungsfrist für Mängelansprüche: beim BGB-Bauvertrag 5 Jahre, bei VOB/B-Verträgen 4 Jahre (§ 13 Abs. 4 VOB/B). Die Mängelansprüche selbst sind im Beitrag zum Werkvertrag ausgeführt. Ohne Abnahme gibt es keinen eindeutigen Fristbeginn – was in der Praxis zu erheblicher Rechtsunsicherheit führt.

3. Gefahrübergang. Vor der Abnahme trägt der Auftragnehmer das Risiko für zufälligen Untergang oder zufällige Verschlechterung des Werks. Nach der Abnahme geht dieses Risiko auf den Auftraggeber über (§ 644 BGB).

4. Beweislastumkehr. Vor der Abnahme muss der Auftragnehmer beweisen, dass sein Werk mangelfrei ist. Nach der Abnahme kehrt sich die Beweislast um: Der Auftraggeber muss das Vorliegen eines Mangels nachweisen. Das ist in der Praxis ein erheblicher Vorteil für den Auftragnehmer.

Abnahmeformen im Überblick

Ausdrückliche Abnahme

Der Auftraggeber erklärt schriftlich oder mündlich, dass er das Werk abnimmt. Im gewerblichen Bau ist die Schriftform üblich und dringend empfehlenswert. Für die Abnahmeerklärung genügt rechtlich ein einziger Satz: „Die Leistungen sind abgenommen.“ – der Auftragnehmer sollte aber darauf achten, dass dieser schriftlich vorliegt.

Förmliche Abnahme (VOB/B)

Bei Verträgen auf Basis der VOB/B ist die förmliche Abnahme nach § 12 Abs. 4 VOB/B die Regelform: Auftraggeber und Auftragnehmer besichtigen das Werk gemeinsam, festgestellte Mängel werden in ein Abnahmeprotokoll aufgenommen, Nachbesserungsfristen gesetzt und das Protokoll von beiden Parteien unterzeichnet. Die förmliche Abnahme muss auf Verlangen einer Vertragspartei durchgeführt werden.

Konkludente Abnahme

Eine Abnahme kann auch durch schlüssiges Verhalten eintreten – ohne ausdrückliche Erklärung. Typische Beispiele: Der Auftraggeber bezahlt die Schlussrechnung vorbehaltlos, zieht in das Gebäude ein oder nutzt das fertiggestellte Werk bestimmungsgemäß, ohne Mängel zu rügen. Das Gericht bewertet dabei das Gesamtverhalten – eine reine Zahlung reicht allein meist nicht aus.

Fiktive Abnahme (§ 640 Abs. 2 BGB)

Wenn der Auftragnehmer den Auftraggeber nach Fertigstellung schriftlich zur Abnahme auffordert und eine angemessene Frist setzt, gilt das Werk als abgenommen, wenn der Auftraggeber innerhalb der Frist keinen Mangel benennt. Das Schweigen des Auftraggebers wirkt wie eine Abnahme – auch ohne ausdrückliche Erklärung.

Bei Verbrauchern (Verbraucherbauvertrag) muss der Auftragnehmer zusätzlich auf die Bedeutung dieser Rechtsfolge hinweisen (§ 640 Abs. 2 Satz 2 BGB). Fehlt dieser Hinweis, tritt die Fiktion nicht ein.

Teilabnahme

Werden abgrenzbare Teile des Werks fertiggestellt, kann der Auftraggeber auch nur diese abnehmen (§ 641 Abs. 1 Satz 2 BGB, § 12 Abs. 2 VOB/B). Die Teilabnahme löst anteilig Vergütungsfälligkeit und Gewährleistungsbeginn aus. Im Bau ist das relevant bei Gewerken, die vor Fertigstellung des Gesamtwerks abgeschlossen werden – etwa Rohbau, Elektro oder Sanitär.

Wann darf der Auftraggeber die Abnahme verweigern?

Der Auftraggeber darf die Abnahme nur bei wesentlichen Mängeln verweigern (§ 640 Abs. 1 Satz 2 BGB). Unwesentliche Mängel berechtigen nicht zur Verweigerung – der Auftraggeber muss das Werk abnehmen und kann Nachbesserung verlangen.

Als wesentlich gilt ein Mangel, der die Nutzbarkeit des Werks erheblich beeinträchtigt oder den Auftraggeber vernünftigerweise zur Ablehnung veranlasst. Kleinere Schönheitsfehler oder leicht behebbare Unfertigkeiten sind unwesentlich.

Wichtig: Nimmt der Auftraggeber trotz Kenntnis eines Mangels ab, ohne ihn zu rügen, verliert er seine Gewährleistungsrechte bezüglich dieses Mangels – es sei denn, er hat sich seine Rechte ausdrücklich vorbehalten (§ 640 Abs. 3 BGB). Bekannte Mängel sollten deshalb immer im Abnahmeprotokoll vermerkt werden.

Das Abnahmeprotokoll

Das Abnahmeprotokoll ist kein gesetzliches Muss beim BGB-Werkvertrag, aber bei VOB/B-Verträgen bei förmlicher Abnahme vorgeschrieben und in jedem Fall dringend empfehlenswert. Es dokumentiert:

• Datum und Ort der Abnahme
• Anwesende Personen (Auftraggeber, Auftragnehmer, Bauleiter, Architekt)
• Festgestellte Mängel mit genauer Beschreibung
• Vereinbarte Nachbesserungsfristen
• Vorbehalt bekannter Mängel
• Unterzeichnung beider Parteien

Ein vollständiges Abnahmeprotokoll schützt beide Seiten: Der Auftragnehmer hat den Nachweis der erfolgten Abnahme und den eindeutigen Fristbeginn. Der Auftraggeber hat seinen Mängelvorbehalt dokumentiert und kann seine Gewährleistungsrechte für alle im Protokoll genannten Mängel behalten.

Wie sich der gesamte Bauprozess – von der Ausführung bis zur Abnahme – dokumentieren lässt, zeigt der Beitrag zum Bautagebuch.

Abnahme und Zeiterfassung

Zwischen der Abnahme und der Arbeitszeitdokumentation besteht ein indirekter, aber praktisch wichtiger Zusammenhang:

Nachweis verdeckter Leistungen. Viele Bauleistungen – Fundamentgründungen, Leitungsverlegungen, Abdichtungen – sind nach Fertigstellung nicht mehr sichtbar. Wann sie ausgeführt wurden und welcher Aufwand tatsächlich anfiel, lässt sich im Nachhinein kaum rekonstruieren. Bautagesgenaue Zeitaufzeichnungen sind deshalb nicht nur für die Lohnabrechnung relevant, sondern auch für Mängelstreitigkeiten: Wer kann belegen, wann und wie eine Leistung erbracht wurde, steht bei der Nacherfüllung deutlich besser.

Nachtrag und Abnahme. Sind Nachtragsleistungen im Abnahmeprotokoll nicht separat aufgeführt, kann es zu Streit darüber kommen, ob sie Teil der abgenommenen Leistung waren. Wer Regiestunden und Mehrleistungen täglich erfasst und dokumentiert hat, kann im Abnahme- und Abrechnungsgespräch konkrete Unterlagen vorlegen.

Aufmaß und Leistungsnachweis als Grundlage. Bei Einheitspreisverträgen ist das Aufmaß die Abrechnungsgrundlage. Es sollte vor der Abnahme gemeinsam erstellt und im Abnahmeprotokoll als Anlage vermerkt werden.

Häufige Fragen zur Abnahme