Was ist ein Einheitspreisvertrag?
Beim Einheitspreisvertrag werden für jede Teilleistung Einheitspreise je Mengeneinheit vereinbart — zum Beispiel Euro pro Quadratmeter, pro Meter oder pro Stück. Die endgültige Vergütung ergibt sich erst nach Abschluss der Arbeiten aus der Multiplikation dieser Einheitspreise mit den tatsächlich ausgeführten Mengen.
Der Einheitspreisvertrag ist nach § 2 Abs. 2 VOB/B der Regelfall im Bauwerkvertragsrecht. Er basiert auf einem Leistungsverzeichnis (LV), das die einzelnen Positionen mit vorläufigen Mengenansätzen (Vordersätzen) beschreibt. Diese Vordersätze sind Schätzungen des Auftraggebers — sie sind nicht garantiert.
Typische Einheitspreispositionen im Bau:
- m² Außenwandputz aufbringen
- m³ Bodenaushub für Baugruben
- m Kabeltrasse verlegen
- St. Schallschutzfenster einbauen
- m² Parkett verlegen
Einheitspreisvertrag vs. Pauschalvertrag
Der wichtigste Unterschied liegt in der Risikoverteilung:
| Einheitspreisvertrag | Pauschalvertrag | |
|---|---|---|
| Mengenrisiko | Auftraggeber | Auftragnehmer |
| Endpreis bekannt bei Vertragsschluss | Nein | Ja |
| Vergütungsgrundlage | Tatsächliche Mengen × Einheitspreis | Fester Gesamtpreis |
| Abrechnung | Nach Aufmaß | Pauschal (ggf. mit Aufmaß) |
| Typischer Einsatz | Komplexe Vorhaben, unklare Mengen | Klar definierte Leistungen |
Beim Pauschalvertrag schuldet der Auftragnehmer das Gesamtwerk zu einem Festpreis — Mengenrisiko und Vollständigkeitsrisiko trägt er selbst. Beim Einheitspreisvertrag hingegen wird nur nach tatsächlich erbrachter Leistung abgerechnet. Stellt sich heraus, dass mehr Bodenaushub nötig war als geplant, bekommt der Auftragnehmer mehr — und umgekehrt.
Die 10-Prozent-Regel: Wann ändert sich der Einheitspreis?
Die vereinbarten Einheitspreise gelten nach § 2 Abs. 3 Nr. 1 VOB/B unverändert für Mengenabweichungen von bis zu 10 Prozent gegenüber dem Vordersatz im Leistungsverzeichnis. Innerhalb dieser Toleranz trägt jede Partei das Risiko der Schwankung.
Überschreitet die Mengenabweichung die 10-Prozent-Grenze, hat die benachteiligte Partei auf Verlangen Anspruch auf Anpassung des Einheitspreises für die überschreitende Menge (§ 2 Abs. 3 Nr. 2 VOB/B):
- Mehrmenge über 110 Prozent: Der Auftragnehmer kann einen niedrigeren Preis verlangen, da fixe Kosten auf mehr Mengen verteilt werden. Der neue Preis gilt ab der 110-Prozent-Grenze.
- Mindermenge unter 90 Prozent: Der Auftragnehmer kann einen höheren Preis verlangen, da fixe Kosten (Baustelleneinrichtung, allgemeine Geschäftskosten) auf weniger Mengen verteilt werden.
Der BGH hat in einem Urteil vom 7. August 2019 (Az. VII ZR 34/18) klargestellt: Einigen sich die Parteien nicht über den neuen Einheitspreis, ist die Vertragslücke durch ergänzende Vertragsauslegung zu schließen — der neue Preis muss Mehr- und Minderkosten berücksichtigen.
Wichtig: Die 10-Prozent-Grenze gilt je Einzelposition, nicht für den Gesamtauftrag. Werden bei einer Position 15 Prozent mehr ausgeführt und bei einer anderen 8 Prozent weniger, greift die Regelung nur für die erste Position.
Aufmaß: Voraussetzung für die Abrechnung
Beim Einheitspreisvertrag ist das Aufmaß keine Option — es ist Abrechnungsvoraussetzung. Das OLG Brandenburg hat dies in einem Urteil vom 17. Januar 2019 (Az. 12 U 116/18) ausdrücklich bestätigt: Ohne prüfbares Aufmaß ist die Abrechnung nicht fällig, und der Auftragnehmer hat keinen Zahlungsanspruch — selbst dann nicht, wenn er exakt die im LV angesetzten Mengen ausgeführt hat.
Das Aufmaß muss:
- Art, Menge und Ort der erbrachten Leistung nachvollziehbar darstellen
- auf den Vertragsplänen aufbauen und mit ihnen abgeglichen sein
- die Abrechnungsvorschriften der VOB/C beachten
- dem Auftraggeber die Überprüfung ermöglichen
Gemeinsam aufgemessene und gegengezeichnete Aufmaße haben die stärkste Beweiskraft. Einseitige Aufmaße sind angreifbar — besonders bei strittigen Mengen.
Leistungsverzeichnis und Vollständigkeitsrisiko
Wer hat das Leistungsverzeichnis erstellt? Das ist beim Einheitspreisvertrag eine entscheidende Frage für die Risikoverteilung.
Auftraggeber-LV: Stellt der Auftraggeber das Leistungsverzeichnis, trägt er das Vollständigkeitsrisiko. Fehlt eine Position, die für die vertragsgemäße Ausführung notwendig ist, entsteht ein Anspruch auf Nachtrag.
Auftragnehmer-LV: Erstellt der Auftragnehmer das LV selbst — zum Beispiel bei einem Angebot auf Basis eigener Planung —, trägt er das Vollständigkeitsrisiko. Fehlende Positionen gehen dann zu seinen Lasten.
Einheitspreisvertrag und Zeiterfassung
Beim Einheitspreisvertrag hängt die Vergütung an den ausgeführten Mengen — nicht an den aufgewendeten Stunden. Trotzdem ist die Arbeitszeitdokumentation wichtig:
Nachweis bei Mengenstreitigkeiten. Wenn Auftraggeber und Auftragnehmer über die tatsächlich ausgeführten Mengen streiten, können bautagesgenaue Aufzeichnungen helfen, den Leistungsfortschritt zu rekonstruieren. Wer wann wo was ausgeführt hat, ergibt sich aus der Baustellenzeiterfassung — als Ergänzung zum Aufmaß.
Regiestunden als Sonderfall. Werden im Rahmen eines Einheitspreisvertrags einzelne Positionen als Stundenlohnarbeit vergeben — weil der Aufwand nicht abschätzbar ist —, braucht der Auftragnehmer lückenlose Zeitaufzeichnungen. Diese Regiestunden müssen vom Auftraggeber oder Bauleiter gegengezeichnet sein.
Mindestlohnnachweis. Im Baugewerbe ist die tägliche Arbeitszeiterfassung nach § 17 MiLoG unabhängig von der Vertragsform Pflicht — auch beim Einheitspreisvertrag.
- Arbeitszeiten mobil erfassen
- Baustellen und Projekte zuordnen
- Urlaub und Abwesenheiten verwalten
- Lohnabrechnung vorbereiten
- Auswertungen per Klick erstellen
Häufige Fragen zum Einheitspreisvertrag
- Was ist der Unterschied zwischen Einheitspreis- und Pauschalvertrag?Beim Einheitspreisvertrag wird nach tatsächlich ausgeführten Mengen abgerechnet — das Mengenrisiko trägt der Auftraggeber. Beim Pauschalvertrag ist die Gesamtvergütung fest vereinbart — das Mengen- und Vollständigkeitsrisiko trägt der Auftragnehmer.
- Wann ändert sich der Einheitspreis bei Mengenabweichungen?Nach § 2 Abs. 3 VOB/B hat die benachteiligte Partei bei Mengenabweichungen über 10 Prozent Anspruch auf Preisanpassung für die überschreitende Menge. Innerhalb der 10-Prozent-Grenze bleibt der Einheitspreis unverändert.
- Kann ich ohne Aufmaß abrechnen?Nein. Beim Einheitspreisvertrag ist das Aufmaß Voraussetzung für die Fälligkeit der Vergütung. Ohne prüfbares Aufmaß hat der Auftragnehmer keinen Zahlungsanspruch — auch dann nicht, wenn er exakt die im LV angesetzten Mengen ausgeführt hat.
- Wer trägt das Risiko fehlender Positionen im Leistungsverzeichnis?Das hängt davon ab, wer das LV erstellt hat. Hat der Auftraggeber das LV gestellt, trägt er das Vollständigkeitsrisiko — fehlende Positionen führen zu einem Nachtragsanspruch. Hat der Auftragnehmer das LV selbst erstellt, trägt er dieses Risiko.
- Gilt die VOB/B automatisch beim Einheitspreisvertrag?Nein. Die VOB/B gilt nur, wenn sie ausdrücklich und als Ganzes in den Vertrag einbezogen wurde. Ohne Vereinbarung gilt das BGB-Werkvertragsrecht — ohne die spezifischen Mengenanpassungsregeln des § 2 Abs. 3 VOB/B.
- Was passiert, wenn Auftraggeber und Auftragnehmer sich über den neuen Einheitspreis nicht einigen?Der BGH hat klargestellt (VII ZR 34/18): Die Vertragslücke wird durch ergänzende Vertragsauslegung geschlossen. Der neue Preis muss Mehr- und Minderkosten berücksichtigen. Im Streitfall entscheidet das Gericht — häufig auf Basis eines Sachverständigengutachtens.