Was ist eine Baugenehmigung?
Die Baugenehmigung ist ein Verwaltungsakt der zuständigen Bauaufsichtsbehörde, der bestätigt, dass ein geplantes Bauvorhaben den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht. Erst mit der Baugenehmigung darf mit den Bauarbeiten begonnen werden.
Rechtsgrundlage sind die Landesbauordnungen der einzelnen Bundesländer — nicht das Bundesrecht. Das bedeutet: Was in Bayern genehmigungsfrei ist, kann in NRW genehmigungspflichtig sein. Wer ein Bauvorhaben plant, muss immer die Landesbauordnung des jeweiligen Bundeslandes prüfen.
Was ist genehmigungspflichtig?
Grundsätzlich sind alle baulichen Anlagen genehmigungspflichtig, sofern die Landesbauordnung keine Ausnahme vorsieht. Genehmigungspflichtig sind typischerweise:
- Neubau von Wohn- und Gewerbegebäuden
- Anbauten ab einer bestimmten Grundfläche (je nach Bundesland)
- Nutzungsänderungen (z. B. Lager wird Wohnraum)
- Dachausbauten mit Wohnnutzung
- Aufstockungen und wesentliche Umbaumaßnahmen
- Errichtung von Garagen ab einer bestimmten Größe
Was ist genehmigungsfrei?
Viele kleinere Vorhaben sind genehmigungsfrei — aber nicht überall gleich. Häufig genehmigungsfrei sind:
- Kleine Gartenhäuser und Nebengebäude unter einer bestimmten Grundfläche
- Carports in bestimmten Größen
- Zäune und Mauern in Wohngebieten
- Innenausbauten ohne Nutzungsänderung und ohne Eingriff in tragende Bauteile
Wichtig: Genehmigungsfreiheit bedeutet nicht, dass das Baurecht nicht gilt. Abstandsflächen, Bebauungsplan und Brandschutz müssen auch ohne Genehmigung eingehalten werden. Im Zweifel lohnt eine Bauvoranfrage beim Bauamt — sie klärt kostengünstig, ob ein Vorhaben grundsätzlich zulässig ist, bevor der aufwendige Bauantrag gestellt wird.
Wer darf den Bauantrag stellen?
Bauanträge dürfen nur von bauvorlagenberechtigten Personen eingereicht werden. Das sind in der Regel:
- Architekten und Innenarchitekten
- Bauingenieure mit entsprechender Qualifikation
- In einigen Bundesländern auch Bautechniker für bestimmte Vorhaben
Der Bauherr selbst kann den Antrag in der Regel nicht stellen — er muss eine bauvorlagenberechtigte Person beauftragen. Das ist ein wesentlicher Kostenfaktor, der bei der Projektplanung eingeplant werden muss.
Welche Unterlagen werden benötigt?
Die genauen Anforderungen variieren nach Bundesland. Folgende Unterlagen sind grundsätzlich erforderlich:
- Bauantrag auf amtlichem Formular der zuständigen Gemeinde
- Lageplan (Maßstab 1:500) mit Eintragung des geplanten Gebäudes
- Bauzeichnungen (Grundrisse, Ansichten, Schnitte; Maßstab 1:100)
- Baubeschreibung mit Angaben zu Nutzung, Konstruktion und Materialien
- Standsicherheitsnachweis (Statik)
- Nachweise zu Schallschutz, Wärmeschutz und Brandschutz
- Erschließungsnachweis (Wasserversorgung, Abwasserentsorgung)
Der Antrag ist in der Regel in dreifacher Ausfertigung einzureichen — eine für die Baubehörde, eine für die Gemeinde, eine für den Bauherrn.
Wie läuft das Verfahren ab?
Nach Einreichung des Bauantrags prüft die Bauaufsichtsbehörde zunächst die Vollständigkeit der Unterlagen — in der Regel innerhalb von zehn Tagen. Bei vollständigen Unterlagen beginnt die eigentliche Prüfung.
Die wichtigsten Schritte:
- Vollständigkeitsprüfung (ca. 10 Tage)
- Beteiligung der Gemeinde und weiterer Behörden (Denkmalschutz, Straßenbau, Naturschutz)
- Sachprüfung durch die Bauaufsichtsbehörde
- Erteilung oder Ablehnung der Baugenehmigung
Bearbeitungsdauer: Typischerweise drei bis vier Monate. In einfachen Fällen (Neubaugebiet, klarer Bebauungsplan) geht es schneller; bei komplexen Vorhaben, denkmalgeschützten Bereichen oder fehlenden Unterlagen kann es deutlich länger dauern.
Die Baugenehmigung erlischt in der Regel, wenn nicht innerhalb von drei Jahren mit dem Bau begonnen wird.
Was kostet eine Baugenehmigung?
Die Gebühren richten sich nach dem Bauwert des Vorhabens. Als Faustregel gilt:
0,5 bis 1 Prozent der Bausumme — zuzüglich der Kosten für Architekten und Fachplaner, die typischerweise rund 10 Prozent der Bausumme betragen.
Hinzu kommen ggf. Kosten für Gutachten, Vermessungen und die Bauvoranfrage. Diese sollten frühzeitig in die Projektplanung einbezogen werden.
Folgen des Bauens ohne Genehmigung (Schwarzbau)
Wer ohne erforderliche Baugenehmigung baut — oder wesentlich von der erteilten Genehmigung abweicht — errichtet einen sogenannten Schwarzbau. Anders als Schwarzarbeit ist der Schwarzbau kein eigenständiger Straftatbestand, hat aber erhebliche baurechtliche Folgen:
- Rückbau auf eigene Kosten: Die Bauaufsichtsbehörde kann den Abriss des rechtswidrigen Gebäudeteils anordnen. Der Tatbestand des Schwarzbaus verjährt nicht.
- Bußgelder: Je nach Bundesland und Schwere des Verstoßes mehrere tausend Euro; bei Vorsatz höher.
- Kein Versicherungsschutz: Gebäudeversicherungen können im Schadensfall die Leistung verweigern, wenn der Schaden am oder durch den Schwarzbau entstanden ist.
- Wertminderung: Beim Verkauf besteht Offenlegungspflicht; ein nicht genehmigter Anbau mindert den Marktwert der Immobilie.
Eine nachträgliche Baugenehmigung ist möglich, wenn das Vorhaben die baurechtlichen Voraussetzungen erfüllt. Ob das der Fall ist, hängt von Bebauungsplan, Abstandsflächen und weiteren Vorschriften ab.
Baugenehmigung und Baudokumentation
Für ausführende Handwerksbetriebe ist die Baugenehmigung Grundlage und Grenze der beauftragten Leistung. Was nicht genehmigt ist, darf nicht ausgeführt werden — wer trotzdem baut, kann persönlich haften.
Abweichungen von der genehmigten Planung — sei es auf Wunsch des Bauherrn oder durch unvorhergesehene Umstände — sind dem Bauamt anzuzeigen und erfordern ggf. eine Nachtragsgenehmigung. Solche Anordnungen und Abweichungen gehören ins Bautagebuch und ins Baustellenprotokoll, damit der Betrieb im Nachhinein belegen kann, auf welcher Grundlage er gearbeitet hat. Was zur vertraglich geschuldeten Leistung gehört und was darüber hinausgeht, ist im Beitrag zum Werkvertrag ausgeführt.
Wenn durch Planänderungen Mehrleistungen entstehen, ist das der klassische Auslöser für einen Nachtrag.
- Arbeitszeiten mobil erfassen
- Baustellen und Projekte zuordnen
- Urlaub und Abwesenheiten verwalten
- Lohnabrechnung vorbereiten
- Auswertungen per Klick erstellen
Häufige Fragen zur Baugenehmigung
- Wann brauche ich eine Baugenehmigung?Grundsätzlich bei allen baulichen Maßnahmen, die nicht ausdrücklich in der Landesbauordnung als genehmigungsfrei aufgeführt sind. Die genauen Grenzen variieren je nach Bundesland — im Zweifel hilft eine Bauvoranfrage beim Bauamt.
- Wie lange dauert das Baugenehmigungsverfahren?Typischerweise drei bis vier Monate. Bei unvollständigen Unterlagen, komplexen Vorhaben oder Beteiligung vieler Behörden kann es länger dauern.
- Wer darf den Bauantrag einreichen?Nur bauvorlagenberechtigte Personen — in der Regel Architekten oder Bauingenieure. Der Bauherr selbst darf den Antrag in den meisten Bundesländern nicht stellen.
- Was kostet eine Baugenehmigung?Die behördlichen Gebühren liegen typischerweise bei 0,5 bis 1 Prozent der Bausumme. Hinzu kommen Planungskosten für Architekt und Fachplaner.
- Was passiert, wenn ich ohne Genehmigung baue?Die Bauaufsichtsbehörde kann den Rückbau anordnen, Bußgelder verhängen und die Nutzung untersagen. Zudem entfällt in vielen Fällen der Versicherungsschutz.
- Gilt die Baugenehmigung unbegrenzt?Nein. Sie erlischt in der Regel, wenn nicht innerhalb von drei Jahren mit dem Bau begonnen wird. Die genaue Frist hängt von der jeweiligen Landesbauordnung ab.